Gemeinschaftliches Wohnen: Welche Rechtsform ist die richtige?
Früher oder später steht jede Gruppe eines Bau- oder Wohnprojekts vor der Frage: Welche Rechtsform passt am besten zu uns? Hier ein Überblick über die gängigsten Varianten und hilfreiche Links.
Eingetragene Genossenschaft (eG)
Die Genossenschaft gilt als geeignete und praxiserprobte Rechtsform für Baugemeinschaften und Wohnprojekte. Jedes Mitglied erwirbt Genossenschaftsanteile – diese Einzahlungen bilden das Genossenschaftsvermögen. Ist der Bau abgeschlossen, vermietet die Genossenschaft Wohnungen an die einzelnen Mitglieder, die dafür eine „Nutzungsgebühr“ an die Genossenschaft zahlen. Die Nutzungsgebühr ist niedriger als eine „normale“ Miete, da die Genossenschaft kein auf wirtschaftlichen Gewinn ausgerichtetes Unternehmen ist. Als Mitglied der Genossenschaft besitzen alle Mitglieder eine hohe Sicherheit: Sie haben lebenslanges Wohnrecht, das sogenannte Dauernutzungsrecht. Alle Entscheidungen werden per Mehrheitsbeschluss getroffen. Jedes Mitglied hat eine Stimme, unabhängig von der Höhe des eingebrachten Kapitals.
Übrigens: Das Modell ist bestens erprobt: In Deutschland gibt es heute 2.000 Wohnungsgenossenschaften, die über einen Wohnungsbestand von rund zwei Millionen Wohnungen verfügen.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Die GbR ist relativ unkompliziert zu gründen und erfordert keinen hohen Kostenaufwand. Merkmal der GbR ist eine gemeinsame Zweckverfügung der Mitglieder. Und im Unterschied zum Verein kann dieser Zweck auch rein wirtschaftlich ausgerichtet sein. Theoretisch kann der Gesellschaftsvertrag mündlich geschlossen werden – die Schriftform ist aber unbedingt empfehlenswert. Entscheidungen können die Gesellschafter in der Regel nur einstimmig treffen, was die GbR für größere Gruppen als Rechtsform ungeeignet macht. Auch die Verhandlungen mit Banken kann bei mehr als fünf Gesellschaftern problematisch werden, da die Banken die wirtschaftlichen Verhältnisse jedes einzelnen Kreditnehmers jährlich prüfen. Jedes GbR-Mitglied haftet persönlich und unbeschränkt mit seinem Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der GbR. Als vorläufige Rechtsform eignet sich die GbR auch für größere Gruppen. Nach Fertigstellung des Projektes kann sie aufgelöst werden und die Gesellschafter bilden zum Beispiel eine Wohneigentümergemeinschaft.
Wohneigentümergemeinschaft (WEG)
Diese Rechtsform sollten Gruppen wählen, die gemeinsam planen und bauen und anschließend individuelle Eigentümer der Wohneinheiten sein möchten. Sie tritt dann in Kraft, wenn das Gebäude fertig gestellt ist und regelt das Zusammenleben der Parteien. Bei der WEG ist jedes Mitglied Eigentümer seiner Wohnung und zusätzlich Miteigentümer an Gemeinschaftseigentum wie Garten oder Gemeinschaftsräumen. Jedes Mitglied kann sein Eigentum nach Belieben verkaufen und vererben. Die WEG ist eine Rechtsform für diejenigen, die gemeinsam mit anderen bauen und in guter Nachbarschaft leben möchten, aber Wert auf Individualität legen.
Eingetragener Verein (e. V.)
Ein eingetragener Verein eignet sich als Rechtsform, wenn das Projekt klare gemeinnützige Ziele verfolgt. Ein Eintrag ins Vereinsregister ist nur möglich, wenn der Zweck des Projekts nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ausgerichtet ist. Der Gründungs- und Verwaltungsaufwand ist gering, darum eignet sich die Rechtsform gut für die Dauer der Findungsphase, die durchaus einige Jahre umfassen kann. Oberstes Organ jedes Vereins ist die Mitgliederversammlung, der Vorstand vertritt den Verein nach außen. Entscheidungen werden per Mehrheitsbeschluss getroffen.
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
Wegen des hohen Aufwands und hoher Kosten für die Gründung und Verwaltung findet sich diese Rechtsform bei Baugemeinschaften und Wohnprojekten eher selten. Vorteile bringt sie jedoch für große Projekte, bei denen ein gewichtiger Anteil der Wohneinheiten vermietet wird. Außerdem bietet sich die Gründung einer GmbH für den Betrieb gewerblicher Projekte wie eines Cafés an. Dann kann die GmbH Eigentümerin dieser gewerblichen Einrichtungen werden.
Alles was Recht ist – Fachliteratur macht schlau
Nicht für Fachidioten sondern für ambitionierte „Wohnprojektler“ wurden mittlerweile zahlreiche kluge und praxisbezogene Bücher geschrieben. Sie beinhalten die erfolgreichen Erfahrungen Gleichgesinnter, die wertvolle Tipps aus der Praxis für die Praxis gesammelt haben. Die Lektüre macht schlau und hilft enorm, das eigene Projekt in die Zielgerade zu bringen. Hier einige sehr gute Quellen:
„Rechtsformen für Wohnprojekte“ – Broschüre der stiftung trias
www.wohnungsgenossenschaften-gruenden.de
Wohnportal Berlin
www.wohnbund.de
Empfehlenswerte Lektüre für angehende "Wohnprojektler": Eva Wonneberger lässt Bewohner von Wohnprojekten in Interviews zu Wort kommen und gibt wertvolle Tipps für Interessierte.